Immobiliare italiano 2021: mercato “fluido” con fatturato in crescita

“Circa 120 – 122 miliardi di euro. Questo è il valore del fatturato atteso per il mercato immobiliare italiano nel 2021, in crescita del 9,5% rispetto al 2020, anno in cui era sceso intorno a 113 miliardi, ma ancora in calo dai 129 miliardi del 2019”. Ad anticiparlo a We Wealth è Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che il 17 e 18 settembre presenterà, a Santa Margherita Ligure, la 29esima edizione del forum sul settore immobiliare dal titolo “Go beyond”. Un evento – di cui We Wealth è partner – che fornisce indicazioni operative utili alla definizione di strategie d’impresa per chi opera nel settore real estate, attraverso un confronto/scambio di opinioni, per individuare le tendenze dei mercati italiani e internazionali, approfondendo anche esperienze e casi aziendali e analizzando le innovazioni più significative.

“Passiamo da un 2020 che è stato l’anno con il fatturato più basso del 21esimo secolo, a un 2022 che sarà invece l’anno con il fatturato più alto. Ci aspettiamo, infatti, che si arrivi a toccare quota 140 miliardi di euro. E tutto questo nel giro di 24 mesi”, ha spiegato Breglia. I numeri italiani, però, sono molto più bassi di quelli degli altri principali Paesi occidentali. Se infatti da noi si parla di semplice ripresa del settore, in altri stati – come per esempio in Germania, Francia e Stati Uniti – si parla di un vero e proprio boom immobiliare. “Se volessimo fare un riferimento all’ippica, potremmo dire che gli altri paesi galoppano, mentre noi trottiamo”, ha puntualizzato il presidente di Scenari Immobiliari, spiegando che gli altri Paesi viaggiano a ritmi di crescita del 15-20%.

Diversi i fattori alla base di questi numeri: il primo effetto, piuttosto banale, è che dopo una domanda ferma per più di un anno, il mercato sta rimbalzando; il secondo fattore è dato dall’affermarsi, a livello globale, di nuovi segmenti di domanda, come la fortissima richiesta di miglioramento della propria casa.  Da una casa in cui si abitava 8 ore al giorno, si è passati a un’abitazione in cui si trascorrono ininterrottamente 24 ore, con necessità e spazi completamente diversi. Ovunque c’è infatti una corsa ad avere delle case più confortevoli, comode, belle, spaziose, dotate di spazi esterni, situate anche fuori città, in località di campagna, nei borghi, piccoli centri, e capaci di garantire una maggiore qualità della vita: quindi o si ristrutturano le case esistenti oppure si comprano nuove abitazioni, più grandi e con più servizi.

“Oggi, in Italia, la domanda di case è quattro volte l’offerta”, ha precisato Breglia, che poi ha aggiunto che, “il 2021 dovrebbe chiudersi con 600- 610mila compravendite, dove a farla da padrone sono le abitazioni più ampie (trilocali e quadrilocali, rispetto ai bilocali e monolocali di pochi anni fa)”.  Purtroppo, però, i prezzi non salgono, o meglio salgono quelli delle case nuove, che rappresentano però una minoranza del mercato, mentre gli altri sono stagnanti o in calo.  “A livello di prezzi, nel 2021 abbiamo ancora previsioni negative (-0,1%), contro una Germania che fa più 8% e una Francia che fa più 5%.  Il fatto è che in termini di prezzi si vede proprio la differenza tra case nuove, i cui valori crescono del 3-5%, e case usate che non trovano attenzione e vengono comprate meno.  Noi abbiamo, infatti, un grande problema: il numero di nuove abitazioni è molto ridotto: costruiamo un quinto delle case che si costruiscono in Francia. Quindi, considerato che da noi ci sono molte case usate e poche case nuove, i prezzi medi non possono che essere in calo”.

In questo scenario, come si colloca la casa in ottica da investimento? In poche parole, all’interno di un portafoglio, è il momento di incrementare o diminuire il peso dell’immobiliare?

“Il mercato real estate italiano è interessante e se uno trova la casa giusta, per sé o per investire, deve comprarla – ha risposto Breglia – Il problema però sta proprio nella realtà italiana. Considerando le caratteristiche intrinseche del mercato (poche case di alta qualità, ndr), è difficile trovare la casa giusta e il rischio è di stare sempre sul mercato, dedicando alla ricerca (su siti e piattaforme varie) mesi e mesi. Da due anni, poi, si è molto rallentato l’investimento delle locazioni a breve, mentre gli acquisti sono rivolti principalmente alla prima casa, o meglio si focalizzano sulla “propria” casa (prima o seconda, ndr) che poi sia al mare o in città comincia a essere indifferente. È in atto un profondo cambio culturale: non c’è più il confine tra prima e seconda casa, per cui per tanti italiani la casa di campagna, mare, montagna sta diventando (o è già diventata) la prima casa. Fino a due anni fa, invece, era netta la distinzione: prima casa a Milano (o in città) e seconda casa nei luoghi di villeggiatura;  ora è tutto più fluido, soprattutto per le fasce di età e di reddito più alte. La pandemia e lo smart working hanno fatto nascere un “fluid real estate market”, con casi in cui un individuo ha la prima casa in una località di villeggiatura e va acquistare una piccola casa in città da usare come appoggio”, ha detto il presidente di Scenari Immobiliari.

Alla base, c’è una più elevata qualità della vita e la casa diventa fondamentale che possieda determinate caratteristiche che fino a poco tempo fa non aveva. È cambiato proprio il rapporto tra prima e seconda casa: prima si lavorava in città e poi nel fine settimana si andava in campagna, al mare o in montagna.  Adesso, con lo smart working si lavora dalla campagna, dal mare o dalla montagna. “Molto dipende ovviamente anche dal target e dall’età: i giovani, infatti, tendono a stare in città, mentre gli over 50, magari un po’ stanchi anche dei ritmi cittadini, tendono a utilizzare maggiormente la seconda casa, che viene considerata quindi come una prima casa. In questo scenario, se prima della pandemia, il ragionamento era: io ho 200mila euro, compro un appartamento e integro il reddito – ha detto Breglia – oggi è completamente diverso: con gli stessi 200mila euro, posso trasformare la casa in cui abito (se è adatta e ha le dimensioni e le caratteristiche giuste) realizzando un immobile decisamente più vivibile di prima,  oppure posso vendere l’abitazione, aggiungere la stessa cifra (e il mutuo, visti i tassi bassi)  e comprare un immobile, magari fuori Milano, al mare o in un’altra località”.

Ma su quali settori investire?  Secondo Breglia, sicuramente sul residenziale, che continuerà (ancora più di prima) a trainare il mercato, mentre a soffrire saranno gli uffici, dove va fatta una riflessione sul post lockdown, e il commerciale. Bene la logistica, legata allo sviluppo dell’e-commerce; inoltre, si assisterà al grande ritorno del mercato alberghiero, che dopo essere stato fermo per un anno, si sta riprendendo con grandi investitori che puntano soprattutto sul comparto di alta gamma.